「接受不完美的自己」

給35歲的自己：記得，沒有遺憾
【主題學習】7個準備，40歲更成功！
From:45歲的自己
To:35歲的自己：記得，沒有遺憾

出道超過20年的陶晶瑩，是主持天后、知名歌手，也是暢銷作家，最近還多了網站總編輯的頭銜。不管在哪個領域，總能繳出亮眼成績，擁有許多人的喜愛，這都要歸功於她始終不吝展現最真誠的那個自己。
 

房屋貸款是多數人購屋的必需選擇，但是有房貸一定要縮衣節食、過苦日子嗎？其實，只要在申辦貸款時多用點心，就能提早還清房貸，提早擁有屬於自己的房子，以下八個妙招供您參考：
 
 
妙招 1：本金借越少，利息負擔越小
借貸的本金越多，利息總支出也越多，因此只要自備款越多，省息就越多。建議您可以考慮申請政府優惠房貸，利率比一般房貸利率還低，申請上限為200~250萬元不等，只要能符合優惠申請條件，便能提出申請。
妙招 2：向親朋好友融通借款
目前一年期的定存利率滑落至1.4﹪左右，100萬元放銀行定存，一年只能拿到1萬4000元的利息。如果家族中有領有退休金的定存族長輩，不妨與親友商議，提供比目前定存更優惠的利率，例如2﹪，把錢借貸出來償還房貸，一方面可讓親友享有比定存利率還高的利息收益，且利息所得免稅，另一方面房貸族也能將借款成本降低，有效減輕房貸負擔。與親友借款的另一個好處是，還款的彈性較大。
妙招3：隨時運用每一分的閒置資金及存款，節省利息，以提前償還本金
只要能加速償還本金，便能縮短房貸的還款年期，因此只要擅用適合的貸款產品，就能夠達到這樣的目的。舉例來說，只要能隨時利用手邊每一分的閒置資產金，透過抵利型房貸，只要有多少的存款餘額，就會有多少的房貸可以不用付息；因為利息繳得更少，本金也就會償還得更快。另外一種方法是選擇理財型房貸，當手邊有多餘的資金時，可存入存貸合一的帳戶，透過先還本再付息的方式來省息。
妙招 4：簽約前，睜大眼睛
為保障自我權益，在房貸簽約別忘了多多商議與自己有關的各項貸款條件。例如：違約金的計算方式、提前還款的本金限制、加碼幅度等。
妙招 5：借款期數越短越好
借款期數越長，所需付出的利息代價也越高，若能縮短借款期限，也能有效節省利息，如果以貸款500萬元、利率3.25﹪為例，若分十年攤還，將可比20年期房貸減少約100萬的利息支出。但相對來說，在相同的借款本金與利率條件下，借款期越短，還款的壓力也越大。
妙招6：雙週繳款比按月還款還得快
雙週繳款之所以能比按月還款提早還清房貸，其主要原因在於將固定繳款期限從一個越縮短為14天，還款頻率增高，償還本金的速度也跟著加快。一般來說，只有外商銀行有提供雙週繳款的還款方式外，本土銀行則多採用按月繳款的方式。
妙招7：選擇指數型計價方式，避免與銀行議價的麻煩
雖然目前的房貸利率已經下殺至第一年2.3﹪，但或許你會感嘆「超低房貸利率，看得到卻吃不到」，但是只要能夠選擇指數型的計價方式，房貸利率就可自然隨著市場利率的走勢而自動調整，如此一來就可避免需要與銀行定期議價的麻煩。
妙招 8：需看實質利率而非名目利率
一般民眾思考房貸最先想到的是利率的高低，因此，許多銀行提供一兩年的低利率來吸引客戶，爾後即把利率調高，所以客戶更需要跳脫只看名目利率，不看實質利率的迷思。
對一般消費者而言，房屋貸款絕不是一筆小數目，因此在規劃房貸之前，一定要多方評估、衡量自己的財務狀況和需求，審慎評估，才能 『貸』得輕鬆！

 
新竹房市近年來在新竹高鐵的發酵下，讓竹北高鐵站周邊房市火紅，一度讓搶去新竹市新竹科學園區周邊的房市風采，但是隨著關埔重劃區規畫完成，知名美商大賣場好市多（COSTCO）即將在7月正式開幕營運，讓關埔重劃區詢問度增至高達5成。
　新竹關埔都市計畫，包含「關長重劃區」與「光埔重劃區」，統稱為關埔重劃區，佔地約327公頃，地理位置於新竹光復路旁、新竹科技園區正對面，是新竹市內唯一的重劃區。
　21世紀不動產新竹竹科加盟店陳展謀店長表示，新竹關埔重劃區與竹北高鐵特區相比，更靠近新竹科技園區，對於新竹科技園區的客層來說，便利性更佳；而知名賣場「好市多」COSTCO預計在7月正式開幕，也讓關埔重劃區詢問度暴增，過去2個月以來，關埔重劃區內的建案就有高達5成的詢問度，每坪成交價格落在16到18萬之間。
　陳展謀說，目前區內約有500戶新成屋，預計9、10月份會再釋出約1,000戶新成屋，屆時可望掀起一波購屋熱潮。
　除了關埔重劃區受到歡迎之外，新竹科技園區周邊因為客層穩定，屋況好的中古屋也相當搶手，價格甚至不輸新成屋，像是交大正對面的梅竹社區，21世紀不動產新竹竹科加盟店襄理林子平表示，雖然梅竹社區屋齡已經12年，不過因為就在交大正對面，等於擁有萬坪公園。
　林子平說，不過管理嚴格而且社區內大多是教授、教師或是竹科等高科技人才，住戶素質良好，釋出的量相當少，近期成交一戶平均每坪高達20萬元，堪稱新竹地區的豪宅。
　林子平說，除了梅竹社區之外，「東昊生活館」因為近科園國小，均價也有16萬元以上，而「達安綠景」因為只有規劃57戶，又是「ㄇ」字型建築規劃，戶戶採光，因為釋出量體少，至少也要16萬以上的價格。
　中信房屋行銷部經理江龍名說，好事多這樣的大型機構願意進駐的話，表示他們對該區域未來的發展性看好，消費者會跟隨這樣的脈動去做選擇，所以預計購屋者可以做為參酌的依據。

「唉，千辛萬苦準備了一大堆資料，等了老半天，銀行還是不肯依照我要求的貸款成數放款給我…，算了，不買這個房子總可以了吧！」這樣的釘子，相信應該有不少消費者碰到過。想要順利申請到足夠額度的貸款，其實，只要仔細分析並瞭解原因、改善自己的財務與信用評等，心目中想要的房子，你也一定能「貸得住」。
 
銀行到底在想些什麼？
消費者向銀行申辦房貸時，銀行會對申辦內容有幾方面考量：首先是標的物的價值，也就是未來的新居有多少價值，銀行會透過「鑑價」的動作，來作為評估貸款額的依據。
其二就是貸款人的信用狀況。這部分因為牽涉到個人的負債、金融往來狀況、年齡、收入、職業…等因此會比較複雜，最後評定依據還是以「還款能力」來作為是否核貸的準則，畢竟沒有一家銀行會希望應收帳款會成為呆帳，有些申辦人往往就是在這一關被刷下來無法核貸，入住新居的美夢也隨之破了一大半。
其實，消費者也可以依據自己的債務繳款情形先為自己做評估。如果您有正常準時的清償負債，影響就還不大。如果申辦人任職於知名企業，例如在國內外具有公信度直體或評選單位中名列前五百大、一千大企業任職者，或是任職於軍公教職之人員，銀行也會依據申辦人在職時間、年收入來做信用評比，且多半會從優核貸。許多房貸申請人無法核准的最大因素，便是銀行考量申辦人是無還款能力或信用不佳所造成的，因此，收入來源與個人的信用狀況是相當重要的核貸因素，申貸人一定要特別注意。
核貸，真的「八成沒問題」嗎？
如果銀行願意承貸，那麼要先恭喜您，因為至少您在銀行的心目中，信用狀況算是不錯的喔！接下來消費者比較關心的就是「我可以貸幾成？」核貸成數高低，可能影響到申貸者的理財計畫與購屋能力。一般來說，信用良好但自備款不足的購屋人，可以透過高成述房貸來一圓成家之夢。若購屋人信用狀況良好，通常8成的貸款成數、甚至更高一點來說都還沒什麼問題；若您的還款能力優良、房屋鑑價結果也不錯，銀行可以核貸的額度比當時買賣房價還高的話，說不定還能多申貸一點現款出來作為裝潢或其他雜支之用呢！
不過，在此也要提醒您，現在各家金融機構競爭相當激烈，各家銀行評定的標準也不一定，不時會推出優惠的房貸內容，比方說A銀行在替您的新屋做過鑑價之後決定貸給您8成5，但是在B銀行因為有不同的標準，於是決定給您9成，因此消費者可以多多比較哪家銀行對自己比較有利。
「摸蜆兼洗褲」的房貸理財秘訣
其實，說了這麼多，消費者應該要擔心如何清償貸款，遠勝過是否核貸成功才對！畢竟，還款期限長達1、20年，如果沒有做好理財規劃，繳不出錢來事小，負債破產可就得不償失了！
想要精明地規劃好房貸，就要把「支出成本」給考量進去，有效降低支出需求才是賺錢的開始。其實，現在房貸商品林林總總，如果能好好運用，房貸也能變身為投資理財的好幫手，至於是否適用於個人則因人而異，消費者必須針對自己的資金狀況做好還款及理財規劃才不至於失血！
目前，有部分銀行業者就針對有投資需求的消費者、推出了「理財型房貸」，消費者可以預先設定好一個額度，然後將以償還的房貸本金轉換為消費者的貸款循環額，一旦消費者需要資金轉做投資用途或其他需求，就可以借出這些金額，以日計息，如果不動用則不計息，利率比小額信貸或現金卡低很多。
當然，如果已償還的房貸本金越多，能夠動用的彈性資金當然也越多。不過，在使用這一類型房貸來理財的時候，要考量到的重點是一旦動用的這筆資金，投資報酬率是否能高於循環利息的利率？否則，就失去了藉此的意義了！

 
 
　台灣預計在民國107年進入高齡化社會，屆時65歲以上人口佔比將高達14％，距離現在僅8年多時間，該趨勢讓中年階層對籌措退休金理財愈來愈關注。專家指出，中長期來看，定期定額、保險，係最適合用來規劃退休金的兩大理財法寶。
　根據政府機關預測，台灣65歲以上人口比例將由民國95年的10％，至103年增加至13％，107年達14％。其中，75歲以上老人將由95年的95萬人，在105年上升至126萬人，140年更達369萬人。
　彰化銀行理財部門分析，以中長期規劃退休金的角度來看，必須從保險、自籌兩大層面著手。保險方面，除了雇主相對提撥的勞退金，及軍公教退休俸等之外，還包括勞保老年給付、公教保險養老給付、軍人保險退伍給付、國民年金，及各種人身保險壽險等。
　很多上班族及中年人，可能還沒感受到保險的重要性，但保險在退休金規劃中不可少。保險有投保年齡限制，應及早開始。意外險、定期或終身壽險，保費較低，但保障高。根據主計處統計，一個人從小到大，平均一生的醫療費用需要新台幣234萬元，平均住院天數超過10天，因此醫療險也是不可或缺。
　至於壽險的投保訣竅，投保保額應該超過房貸總額加上即起到小孩成年所需的教養金，才足夠把風險降至最低。若還有餘錢，可部份購買年金保險，透過年金給付未來日常生活開銷。
　彰化銀行理財部門分析，除了靠保險達到防禦性理財規劃退休金之外，還應搭配積極性理財的規劃。積極性理財主要以投資股市、債市、基金等為主，可視不同年齡階段，作不同比重的資金配置，但絕大部份上班族沒有閒暇時間經常性緊盯盤面變化，或容易追高殺低。以「80、20法則」來看，只有20％的投資者能真正賺到長期大波段的錢。根據這些經驗法則，改以定期定額係中長期投資最好的心法。
　因為時間的複利效果，超乎散戶的想像。以MSCI世界指數過去績效試算，若每月定期定額投資5,000元，在過去1年可累積6.1萬元，若將投資期限拉長至10年，則可累積約98萬元的資金。
　將上述1年期投資與10年期投資相較，本金相差10倍，但投資成果卻高達16倍，可見時間複利效果對於資產的累積，呈現跳躍式成長效果。
　不過，專家也提醒，雖然是定期定額，但必須每3至6月定期檢視自己的投資狀況，該調整時還是要調整。選擇適合的基金，建立適合自己的核心投資組合，沒有達到理財目標前，不輕言贖回。