「唉,千辛萬苦準備了一大堆資料,等了老半天,銀行還是不肯依照我要求的貸款成數放款給我…,算了,不買這個房子總可以了吧!」這樣的釘子,相信應該有不少消費者碰到過。想要順利申請到足夠額度的貸款,其實,只要仔細分析並瞭解原因、改善自己的財務與信用評等,心目中想要的房子,你也一定能「貸得住」。

 


銀行到底在想些什麼?

消費者向銀行申辦房貸時,銀行會對申辦內容有幾方面考量:首先是標的物的價值,也就是未來的新居有多少價值,銀行會透過「鑑價」的動作,來作為評估貸款額的依據。

其二就是貸款人的信用狀況。這部分因為牽涉到個人的負債、金融往來狀況、年齡、收入、職業…等因此會比較複雜,最後評定依據還是以「還款能力」來作為是否核貸的準則,畢竟沒有一家銀行會希望應收帳款會成為呆帳,有些申辦人往往就是在這一關被刷下來無法核貸,入住新居的美夢也隨之破了一大半。

其實,消費者也可以依據自己的債務繳款情形先為自己做評估。如果您有正常準時的清償負債,影響就還不大。如果申辦人任職於知名企業,例如在國內外具有公信度直體或評選單位中名列前五百大、一千大企業任職者,或是任職於軍公教職之人員,銀行也會依據申辦人在職時間、年收入來做信用評比,且多半會從優核貸。許多房貸申請人無法核准的最大因素,便是銀行考量申辦人是無還款能力或信用不佳所造成的,因此,收入來源與個人的信用狀況是相當重要的核貸因素,申貸人一定要特別注意。

核貸,真的「八成沒問題」嗎?

如果銀行願意承貸,那麼要先恭喜您,因為至少您在銀行的心目中,信用狀況算是不錯的喔!接下來消費者比較關心的就是「我可以貸幾成?」核貸成數高低,可能影響到申貸者的理財計畫與購屋能力。一般來說,信用良好但自備款不足的購屋人,可以透過高成述房貸來一圓成家之夢。若購屋人信用狀況良好,通常8成的貸款成數、甚至更高一點來說都還沒什麼問題;若您的還款能力優良、房屋鑑價結果也不錯,銀行可以核貸的額度比當時買賣房價還高的話,說不定還能多申貸一點現款出來作為裝潢或其他雜支之用呢!

不過,在此也要提醒您,現在各家金融機構競爭相當激烈,各家銀行評定的標準也不一定,不時會推出優惠的房貸內容,比方說A銀行在替您的新屋做過鑑價之後決定貸給您8成5,但是在B銀行因為有不同的標準,於是決定給您9成,因此消費者可以多多比較哪家銀行對自己比較有利。

「摸蜆兼洗褲」的房貸理財秘訣

其實,說了這麼多,消費者應該要擔心如何清償貸款,遠勝過是否核貸成功才對!畢竟,還款期限長達1、20年,如果沒有做好理財規劃,繳不出錢來事小,負債破產可就得不償失了!

想要精明地規劃好房貸,就要把「支出成本」給考量進去,有效降低支出需求才是賺錢的開始。其實,現在房貸商品林林總總,如果能好好運用,房貸也能變身為投資理財的好幫手,至於是否適用於個人則因人而異,消費者必須針對自己的資金狀況做好還款及理財規劃才不至於失血!

目前,有部分銀行業者就針對有投資需求的消費者、推出了「理財型房貸」,消費者可以預先設定好一個額度,然後將以償還的房貸本金轉換為消費者的貸款循環額,一旦消費者需要資金轉做投資用途或其他需求,就可以借出這些金額,以日計息,如果不動用則不計息,利率比小額信貸或現金卡低很多。

當然,如果已償還的房貸本金越多,能夠動用的彈性資金當然也越多。不過,在使用這一類型房貸來理財的時候,要考量到的重點是一旦動用的這筆資金,投資報酬率是否能高於循環利息的利率?否則,就失去了藉此的意義了!

 

文 / 張漢超
更新日期 / 2006-11-06  資料來源 / 窩雜誌

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